Alternative Betreiberkonzepte

Ein Facility-Management-Dienstleister sichert seinem Kunden die Einhaltung aller notwendigen Leistungen zu und passt diese flexibel z. B. an die Auslastung der Produktion oder an die Leerstandsflächen einer großen Mieteinheit an. Ober- und Untergrenzen müssen dabei jedoch festgelegt werden. Dieses Modell findet insbesondere in der Fertigungsindustrie mit stark schwankender Auslastung Anwendung. Dabei werden vom Dienstleister Grundleistungen über ein Fixum erbracht und die Leistungen gesteigert, wenn z. B. die Produktion hoch- bzw. heruntergefahren wird. Die Variation des Grundbudgets erfolgt dabei über zuvor gemeinsam festgelegte indikative Parameter, wie z. B. Produkteinheiten, Personalstärke, Produktivstunden, Arbeitssicherheit, Verfügbarkeiten etc. Der FM-Dienstleister muss sich bei diesem Modell stark mit den jeweiligen individuellen Branchenprozessen, den notwendigen Reaktionszeiten etc. auskennen und identifizieren. Dazu muss er zudem über eine hohe Eigenleistungstiefe für die Kernprozesse verfügen. Qualifiziertes Fachpersonal ist eine Notwendigkeit, damit auch bei Störungen in der Produktion notwendige Reparaturen kurzfristig durchgeführt werden können, um Produktionsstillstand zu vermeiden. Das Flexibilitätsmodell bietet jedoch im „eingeschwungenen Zustand“ beiden Vertragsparteien ein Höchstmaß an Kosteneffizienz bei deutlich verringertem Vergabe- und Steuerungsaufwand. Beide Vertragsparteien haben die gleich hohe Motivation, das alles rund läuft.

KVP-Modell. Beim kontinuierlichen Verbesserungsprozess-Modell sichert der Dienstleister eine ständige Effizienzsteigerung zu und übernimmt vielfach auch die Finanzierung der dazu nötigen Umbauten (Contracting). Dieses Modell setzt ein hohes Maß an (Einsparungs-)Monitoring voraus. Es führt zu stetigen Kostenreduzierungen und eignet sich insbesondere für Kunden, die für die Modernisierung ihrer technischen Anlagen kein Eigenkapital aufbringen möchten. Zur Erreichung der KVP-Ziele muss eine enge Regelkommunikation erfolgen. Das notwendige Monitoring setzt eine hohe Automatisierung z. B. bei der Energieerzeugung und -verteilung voraus. Vielfach fehlen die dazu notwendigen Leitungsaufteilungen und die Regel-/Automatisierungstechnik. Die Nachrüstung erfordert hohe Investitionen.

Besonders geeignet ist dieses Modell für Industriebetriebe, die in der Vergangenheit kontinuierlich gewachsen sind, die hohe Energieverbräuche z. B. für Produktionsprozesse haben und sich einem straffen Ressourcenmanagement unterziehen wollen.

GMP-Modell. Der „garantierte Maximalpreis“ bietet dem Kunden vor allem eines: Kostensicherheit. Die Anwendung eines erfolgsorientierten GMP-Vertrags mit Aufteilung der Chancen und Risiken setzt daher eine sehr genaue Kenntnis vom Leistungsumfang und – um Benchmark-Fähigkeit zu haben – von den bestehenden Kosten für die zu vergebenden Dienstleistungen voraus. Ein GMP-Modell basiert auf einem Open-Book-Verfahren und zeichnet sich durch einen geringeren Kontroll-aufwand auf Seiten des Kunden aus. Der Kunde hat dem Grunde nach das gleich hohe Interesse an Kostenreduzierungen wie der Dienstleister, der einen Teil seiner Marge daraus zieht. Das Modell setzt eine enge partnerschaftliche Zusammenarbeit aus; hier ist kein Platz für „Erbsenzähler“, Misstrauen oder „Geiz ist Geil“-Mentalität.

Nachhaltig betreiben. Das Thema Klimaschutz und die damit einhergehende notwendige drastische Reduzierung sämtlicher CO2-Emissionen zählen zu den großen Herausforderungen. Die Bau- und Immobilienbranche spielt dabei eine herausragende Rolle. Denn nicht nur bei Neubauten sondern speziell auch beim Betrieb von Bestandsge-bäuden ist das CO2-Einsparpotenzial enorm. Durch ein vernetztes und effizientes Lifecycle-Management von Gebäuden können sowohl der Energiegrundbedarf gesenkt, als auch die Energieeffizienz gesteigert und bedeutsame Mengen an Energie/CO2 eingespart werden. Gehr dies einher mit dem Ausbau erneuerbarer Energien, ist ein großer Schritt in Richtung Klimaschutz erreicht.

Nachhaltigkeit bedeutet für einen „Full-Service-FM-Dienstleister„ die ökologischen mit den ökonomischen Belangen sozial verträglich zu kombinieren – und dies über den kompletten Lebenszyklus von Gebäuden und den darin eingesetzten technischen Anlagen hinweg. Zum guten Schluss wird auch die Energiebeschaffung optimiert und – wenn immer möglich – auf regenerative Energien umgestellt.

Ein moderner FM-Dienstleister kann heute problemlos seine nachhaltig effizienten Leistungen, in seine Regelprozesse aufnehmen. Verschiedene Prüfungsinstitute bieten heute eine Konformitätsprüfung mit der „ISO 50001 Energiemanagement„ an, denen sich viele unserer Kunden unterziehen müssen, wenn sie auch in Zukunft verbilligten Strom beziehen möchten.

Positive Anreize schaffen. In neueren Ausschreibungen findet man häufig ausgeklügelte Malus-Systeme. Kunden geben viel Geld dafür aus, um von einem neutralen Dritten bewerten zu lassen, ob der Dienstleister denn auch wirklich alles fristgerecht liefert, was er liefern sollte. Oder es wird anhand von möglichst vielen KPIs ein Quasi-Automatismus eingeführt, um prozentuale Abweichungen festzustellen und gegebenenfalls. bis zu x Prozent vom Objektbewirtschaftungspreis zurückzufordern. Die Frage drängt sich auf, ob es nicht schizophren ist, dass man mehr Intensität darauf legt auszuarbeiten, wie und wie hoch man Jemanden bestrafen kann, anstatt die Zeit (und das Geld) dafür zu verwenden, gemeinsam partnerschaftlich besser zu werden? Was nutzen 5 % vom Bewirtschaftungspreis einer Liegenschaft, in der unter FDA-Richtlinien gefertigt wird und wo eine komplette Charge nicht ausgeliefert werden kann!?

Begeisterte Kunden – der Wunsch eines jeden Dienstleisters. Begeisterung muss man sich hart erarbeiten – sie ist kein Zufallsprodukt. Begeisterung setzt – unabhängig vom Betreibermodell – immer einen Dialog voraus: Wenn ein Kunde möchte, dass der Dienstleister in seinem Sinne zur Lösung unternehmerischer Aufgaben beiträgt, dann muss er mit ihm reden. Häufig, zielgerichtet, offen und ehrlich.

Begeisterung setzt Verständnis und Partnerschaft voraus; nur wenn beide Parteien erkennen, dass sie miteinander mehr erreichen, kann aus Zufriedenheit Begeisterung werden.