Ressourcenschonender Industriebau - Baubegleitendes Facility Management - Beschaffung aktuell

Ressourcenschonender Industriebau

Baubegleitendes Facility Management

Jährliche Bewirtschaftungskosten in Prozent der Bausumme
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Die Kostentreiber in der Gesamtkostenrechnung einer Immobilie sind nicht die reinen Baukosten, sondern die nach Inbetriebnahme anfallenden Bewirtschaftungskosten. In manchen Fällen übersteigen diese schon nach wenigen Jahren die Bausumme. Baubegleitendes Facility Management hilft Bauherren, die Bewirtschaftungskosten planbar und niedrig zu gestalten.

Nicola Cassanelli, M+W Zander D.I.B. Facility Management GmbH, E-Mail: Nicola.Cassanelli@ mwzdib.com

Die schmerzliche Stunde der Erkenntnis kommt für viele Bauherren oft zu spät, nämlich dann, wenn das Gebäude mehr oder weniger fertig gestellt ist: Die jährlichen Bewirtschaftungskosten erhöhen sich kontinuierlich und übersteigen in vielen Industrie- und Bürobauten schon nach wenigen Jahren die reine Bausumme. Sofortiges Überprüfen der Ursachen zeigt, dass in vielen Fällen schon während der Planungsphase die späteren Belange von Wartung und Betrieb viel zu wenig Berücksichtigung fanden. Wären die Anforderungen von Nutzern und Betreibern von Anfang an konsequent berücksichtigt worden, wären auch die Bewirtschaftungskosten erheblich geringer. Ein Ausweg, um die Bewirtschaftungskosten nachhaltig gering zu halten, ist das so genannte Baubegleitende Facility Management (BFM), das schon in der Projektentwicklung alle Kosten im Lebenszyklus einer Immobilie berücksichtigt und auch die späteren Betreiber als Partner in die Planung einbezieht. Bauherren sollten deshalb baubegleitend die Erfahrungen der Facility-Management-Anbieter für ihre Bauprojekte nutzen.
BFM beginnt bereits im Planungsstadium z. B. eines Industriebauprojekts und begleitet das Gebäude über den gesamten Lebenszyklus – neudeutsch: Lifecycle – hinweg. Diese integrierte Sichtweise, die von den Planern nicht unbedingt gerne gesehen wird, berücksichtigt neben der voraussichtlichen Lebensdauer und der Art der Nutzung auch die betrieblichen Anforderungen sowie mögliche Wechsel in der Nutzung des Gebäudes. Dadurch werden beträchtliche Einsparungspotenziale freigesetzt. Dieser baubegleitende Ansatz beinhaltet alle Prozesse zur bestmöglichen Nutzung der Immobilie, ihrer Einrichtungen und Infrastruktur, um die Gesamtkostenrechnung zu reduzieren. Gerade bei größeren Bauprojekten zahlt sich das baubegleitende FM mehrfach aus.
Optimierung der Planung
Schon während der Planungsphase werden mittels baubegleitendem FM die vorgesehenen Baumaßnahmen auf ihre – spätere – Verwendung überprüft. Kriterien dabei sind vor allem die geringe Komplexität in Wartung und Betrieb, Nachhaltigkeit, Betriebskosten sowie flexible Nutzbarkeit. So wird beispielsweise der Raumeinteilung, der Medienversorgung und der Gebäudetechnik sowie der elektronischen Dokumentation große Aufmerksamkeit geschenkt.
Ist die Medienversorgung auch beim Umbau von Maschinen gut für Wartungstätigkeiten zugänglich? Können durch Umplatzierung der Beleuchtung bzw. der Lüftungsein- und -auslässe später anfallende Reparaturzeiten verkürzt werden? Lassen sich durch kleine Modifikationen an Glasfassaden die zukünftigen Reinigungskosten reduzieren? Welche Möglichkeiten gibt es, den Energieverbrauch zu senken? Dies sind nur einige willkürlich ausgewählte Fragen, die, wenn sie frühzeitig gestellt und in der Planung berücksichtigt werden, zur Senkung der Betriebskosten beitragen können.
Die konsequente Rücksichtnahme auf die Anforderungen der Nutzer aus dem späteren Betrieb während der Entwicklungs- und Realisierungsphase hat nicht nur direkte Kostenvorteile. Zusätzlich lassen sich auch Terminverzögerungen bei der Inbetriebnahme von vorneherein reduzieren, der Aufwand für die technische Gebäudeausrüstung lässt sich durch entsprechende Vereinfachung gering halten und Änderungsumbauten noch in der Bauphase verhindern. Ebenso können ein möglicherweise erforderliches nachträgliches Umbauen bei der Infrastruktur vermieden und so weitere Kosten gespart werden.
Ein weiterer nicht unerheblicher Faktor ist der Mensch selbst. Das Einbeziehen des späteren FM-Managers schon in der Planungsphase ist – unabhängig von einer guten elektronischen Dokumentation als Grundlage für das computergestützte FM-System – die Grundlage für den reibungslosen Übergang von der Bau- in die Betreiberphase. Schritt für Schritt kann dann je nach Projektgröße in der Bauphase das spätere FM-Team aufgestockt werden, so dass ein nahtloser Übergang zum operativen Facility Management gewährleistet ist. So können die Kosten in der Betriebsphase den Planungen entsprechend nachhaltig niedrig gehalten werden.
Zukunftsweisend
Egal, ob es um Änderungen bei der Raumgestaltung, Energieersparnisse durch Nutzung erneuerbarer Energien oder mehr Arbeitsplätze auf gleicher Fläche geht, jede Umnutzung in einem Bau bedeutet zunächst einmal Kosten. Der erfahrene Facility Manager wird aus seiner bisherigen Erfahrung mit dem Betreiben des Gebäudes definieren, wie die Schnittstellen zwischen Innenausbau, Technik und Grundausbau auszusehen haben. Baubegleitendes FM wird normalerweise schon in der Bauphase auf Flexibilität in der Infrastruktur des Gebäudes drängen, so dass bei Änderungen die Medienversorgung ohne weitere Umbauten angepasst werden kann. Es gilt also, möglichst große ‚Spielräume’ für zukünftige Änderungen in der Gebäudenutzung zu schaffen, ohne die Kosten nach oben zu treiben. Unter diesem Aspekt wird sich das noch junge Thema des Baubegleitenden Facility Managements schon in wenigen Jahren zu einer Selbstverständlichkeit für Bauherren und Planer entwickelt haben.
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